GÎTES ET CHAMBRES D’HÔTES : CE QU’IL FAUT SAVOIR POUR ÊTRE EN RÈGLE

Publié par Gobert le 31/01/2023
dans la categorie Conciergerie/Location de courte durée

Le marché de la location saisonnière a marqué une forte croissance en 2022 et les taux de remplissage ont connu des niveaux jamais atteints. Ces taux d’occupation historiques ont été accompagné d’une hausse du prix moyen des nuitées, ce qui a permis d’enregistrer des revenus locatifs records pour les propriétaires de meublés de tourisme.

Le nombre d’hébergements touristiques a fortement augmenté ces dernières années, ce qui préoccupe fortement les pouvoirs publics qui développent leur contrôle dans le but de ré équilibrer l’offre en habitation résidentielle traditionnelle.

Les villes et villages de la Route des Vins d’Alsace situés dans les zones touristiques sont caractérisées par la raréfaction des logements à usage d’habitation permanente, ce qui est jugé préjudiciable pour l’attractivité des communes concernées.

Le ministère chargé du logement a démarré une réflexion nationale en 2021 pour réguler les meublés de tourisme sur les communes tendues et garder une offre de logement pour les populations permanentes.

Dans cette perspective, les mairies souhaitent maitriser la transformation permanente de logements d’habitation en meublés de tourisme, et cherchent à éviter les conflits d’usage entre les logements d’habitation et les meublés de tourisme.

Quelles sont les formalités obligatoires pour exploiter un gîte ou une chambre d’hôtes ?

La 1ère obligation consiste à demander le changement d’usage de votre meublé auprès de la mairie. La démarche est régie par le code de la Construction et de l’Habitation (art. L. 631-7). Lorsque vous louez votre logement à une clientèle non résidentielle et de manière répétée pour des séjours de courte durée, vous devez obtenir une modification qui affectera votre bien à un usage de meublé de tourisme.

La 2^ème obligation implique un enregistrement de votre logement touristique auprès de la mairie. Cette procédure est obligatoire depuis 2019, et concerne toutes les locations saisonnières (gîtes ou chambres d’hôtes), qu’elles soient classées ou non. Si le meublé de tourisme constitue votre résidence principale, l’obligation d’enregistrement s’applique également. Certaines communes ont mis en place le téléservice Déclaloc qui permet d’obtenir automatiquement le numéro d’enregistrement à 13 caractères.

 

Ces deux procédures sont distinctes mais interdépendantes, puisque le changement d’usage est un préalable à l’enregistrement du meublé de tourisme.

Quels sont les objectifs attendus ?

Le changement d’usage (régie par le Code de la Construction et de l’Habitat) consiste à autoriser la transformation d’une habitation classique en meublé touristique.

Le but est de stabiliser l’offre locative classique pour les communes qui connaissent une situation de tension sur le logement résidentiel, également de contrôler l’essor des offres touristiques.

Le législateur impose ce changement d’usage aux communes de plus de 200.00 habitants. Néanmoins, les communes plus petites peuvent obtenir la mise en œuvre à la préfecture.

Ceci est le cas de plusieurs communes de notre région, et notamment Riquewihr, Ribeauvillé, Kaysersberg, Turckheim ou Colmar (liste complète disponible en agence).

Concernant l’enregistrement obligatoire, l’idée pour les mairies est de répertorier les meublés de tourisme et accessoirement d’augmenter la perception des taxes de séjour.

Les opérateurs de réservation numériques sur internet représentent entre 30 et 60% des locations touristiques. D’autre part, seuls 40% des hébergements sont classés.

Il est donc difficile pour les mairies de connaitre précisément l’offre touristique disponible.

Quoi faire ?

La 1^ère étape est de solliciter le changement d’usage par une demande adressée au service de l’urbanisme de la mairie. Certaines communes demandent une compensation, c’est-à-dire une surface identique donnée en habitation classique, d’autres conditionnent l’autorisation au rattachement d’un parking, certaines cumulent les deux conditions.

La 2^ème étape consiste à obtenir le numéro d’enregistrement : pour cela, vous pouvez remplir le formulaire administratif réglementé Cerfa ou, si la mairie bénéficie du téléservice Déclaloc, effectuer la démarche en ligne.

Votre meublé de tourisme reçoit un numéro à 13 chiffres qu’il fait transmettre aux plateformes de réservation afin de maintenir votre annonce en ligne.

Nous vous offrons la possibilité de consulter gratuitement un expert dans notre agence de Ribeauvillé Vignoble. N’hésitez pas à nous consulter.

Les sanctions applicables

Infraction	Amende maximale
Non-respect de la procédure d’enregistrement	5 000 €
Publication par un site de réservation sans numéro d’enregistrement	12 500 € par meublé faisant l’objet du manquement
Non-respect de la procédure de changement d’usage	50 000 € par local assortis de 1 000 € d’astreinte par jour et par m2 jusqu’à ce que le local soit rendu à son usage d’habitation
Non-respect de limiter à 120 jours la location d’une résidence principale	50 000 € par meublé faisant l’objet du manquement

Une notion mal connue par le grand public

Les propriétaires de meublés de tourisme sont peu informés sur la définition de résidence principale ou de résidence secondaire et ne sont pas suffisamment alertés sur la procédure de changement d’usage ou d’enregistrement lorsqu‘ils louent leur(s) logement(s) plus de 120 jours par an à une clientèle de passage.

Jusqu’en 2019, il était suffisant de déclarer une mise en location d’un meublé de tourisme (Cerfa 14004*02). Aujourd’hui, les règles ont changé et les mairies contraignent les propriétaires en imposant une autorisation préalable, qui de surcroit est souvent limitée dans le temps.

Notre avis

Il est légitime de s’interroger sur l’avenir des investissements qui ont été faits en leur temps pour exploiter un gîte donné en location de courte durée, avec des facteurs de rendement et de vacances différents des conditions du marché locatif classique.

Les investisseurs qui ont eu recours à un emprunt et qui ont acquis leur(s) bien(s) dans un cadre juridique différent de celui d'aujourd'hui devront trouver des solutions pérennes avec les pouvoirs publics pour que l'intérêt recherché ne devienne pas une contrainte qui pourrait les mettre en difficulté.

La conscience collective s’entend sur la préservation du logement, l’augmentation de la perception des taxes de séjours et l’amélioration de l’accueil touristique. De notre point de vue, elle doit être mesurée notamment en considérant les conséquences financières désastreuses d’une application coercitive et sans recueil de consensus.